特伦特Wolbe站在他家后院刚打破土壤在洛杉矶附近的高地公园,给结构的虚拟之旅,将很快站那里,小二层,两间卧室的房子设计反映社区的工匠的审美。“你到达楼梯通过这里,后面的厨房里,”他说,描述的thousand-square-foot布局回家与他的伙伴,他计划占领恩典李,和他们的孩子一旦项目完成后,此举将允许他们出租他们现有的房子前面。他们开始努力构建城市规划者通常所说的一个“附属居住单元”(ADU)两年前,他们承认一些疲惫。“我们一直非常耐心,Wolbe说。每一个房屋建筑事业是一个挑战,但2016年5月以来,Wolbe和李先锋在实际测试的城市洛杉矶,这是使用他们的项目设计一个潜在的解决该地区的住房危机。
洛杉矶的人口,美国的第二大城市400万年,在2017年,从370万年的2000。现在市区近2000万人,220万年在不到十年的时间。改进后的衰退后的经济吸引公司因此工作洛杉矶,加重了城市臭名昭著的交通问题,推高了房价。自2011年以来,在洛杉矶,一套一居室的公寓的平均成本增加了63%,近三分之一的洛杉矶人现在超过一半的收入花在房租。租赁的空置率仅为4%,和城市的住房政策办公室估计超过400000低收入家庭正在经历严重的拥挤。所有这些导致一个崛起的无家可归的县的人口超过58000人。这也使城市越来越难以吸引新企业必要的推动该地区的经济增长。这些问题并非洛杉矶所独有,当然。西雅图正在经历类似的挑战。 But what is particular to Los Angeles is its dynamic mayor, Eric Garcetti, and he has made solving the housing situation his number-one priority.
“人们和工作能相对迅速地来到一个城市,“Garcetti说。“在几周内,你可以打开一个新的业务。但住房需要好几年的时间被分区,批准和构建。现在,我们405年高速公路以西,有四个工作每一个单位的住房。”
如果Garcetti实际上并没有存在,Aaron Sorkin可能创造了他。一个有魅力的47岁的墨西哥和犹太毕业于哥伦比亚大学和前罗兹学者,他在伦敦经济学院的博士学位,成为海军预备役中尉,爵士钢琴。他是一个土生土长的洛杉矶人的父亲,吉尔Garcetti,担任洛杉矶地区检察官在辛普森案。自然技术爱好者,Snapchat Garcetti活跃,激发了一个艺术展览与他Instagram帐户,一旦宣布关闭高速公路音乐视频,“# 101 slowjam。“当他上台,2013年,史上最年轻的当选这个职位,他的第一个步骤是计算城市的住房短缺和设定一个雄心勃勃的目标新单位需要的数量开始满足需求在2021年- 100000年。它是洛杉矶市政府没做过。“你怎么能没有一个城市住房的目标是最大的问题在哪里?”他说。
市长Garcetti在几周的时间,你可以打开一个新的业务。但住房需要好几年的时间被分区,批准和构建。现在,我们405年高速公路以西,有四个工作每一个单位的住房。”
市长和他的团队已经遥遥领先于时间表,与68000年新单位已经完成或在高级的发展阶段。他们中的大多数是标准的传统公寓住宅。但Garcetti预计有意义的剩余的新单位比例小,独立式住宅建在房屋的后院拥有的人喜欢李特伦特Wolbe和优雅。他知道洛杉矶的住房紧急不会完全解决这些ADUs-he和他的团队称他们为第二单元但是他是得知他们有情调,帮助创建动力来解决住房问题。
“洛杉矶单一家庭住宅的角色而闻名,”Garcetti说,坐在舒适的椅子上大下Ed Ruscha墙上的画在他的阳光,时尚的市政厅办公室。“我们有很多房地产,”他说,这是什么使adu一个有吸引力的解决方案。居民得到船上的主意,他说,因为他们“能想象一个家庭成员做一些额外的雄鹿,一对年轻的夫妇能够伸展,也许买房子,因为他们现在可以涵盖了抵押贷款。“有规模潜力巨大:“我们有500000单户住宅,”他说。
另外,他们已经出现,经常偷偷地。“我的地方当我还是一个委员会成员是最密集的曼哈顿以外的美国的一部分,”他说。”而不是摩天大楼我称之为“yardscrapers。我过去常去门到门在两次选举之间与人聊天在周末,和独栋房屋突然打开,你意识到有16人住在那里。如果这些存在,我们就把他们的代码。人们正在苦苦挣扎,所以有一个开放密度。”
ADU行动始于2015年彭博慈善基金会提供的资助,使Garcetti启动一个特殊的“创新团队”专注于找到创造性的解决方案的位移产生的租金上涨。通过专注于一个问题,创新团队能够利用和协调的努力departments-housing各个城市,规划、交通、建筑和安全。说:“我们的重点是解决问题,团队的主管,阿曼达Daflos。“我们把所有的机构是这一问题的关键。”
城市官员很快意识到,家庭是便宜比公寓建设大规模发展。他们还了解到,尽管大量的独栋房屋,码在洛杉矶,很少有居民申请许可。他们看到了一个机会。
随着城市开始着手计划原型房子Wolbe和李,房主所面临的创新小组很快意识到除了政策障碍。一个是融资:银行通常不会提供贷款建立第二个家在你的院子里,所以的项目通常是找那些最可能使用的额外收入。这座城市曾与《创世纪》洛杉矶,社区银行,确保Wolbe和李贷款。(估计建设成本为他们的新单元是一个相对便宜200000美元。)”是具有挑战性的人没有很多股票在家里能够访问他们需要的资本ADU建造,”汤姆·德西蒙说,总统的《创世纪》,使投资和为社区创造了贷款和经济发展项目。但他相信银行经济学实际上好的意义,自第二次单位将增加价值的财产。“最终,最大的胜利将是如果传统的融资工具可以进入空间。“ADU房租价格不规范,所以二级单位不保证保障性住房,但支持者认为随着低收入社区的单位数量的增加,这些房屋应该比平均水平更便宜;小房子的大小也可以保持较低的租金。比如Wolbe,之前在2012年买了自己的房子市场发生了巨大的变化,计划低租金作为一个原则问题。“我想用我的好时机和好运,试图让爱传出去,“Wolbe说。
认识到构建过程本身很难驾驭,市长办公室与加州大学洛杉矶分校的研究人员合作的CityLab(一个研究机构,研究了后院的房子的问题超过十年)创建一个手册,向业主解释,简单来说,如何构建一个合法第二单元。Wolbe和李的情况下,团队与建筑师LA-Mas确保新发展将审美符合经典的平房从1930年代和1920年代在附近,一个历史性的地方。(仁人家园将构建)。
创世纪洛杉矶的德西蒙质疑ADU程序可以扩展容易。“这是一个巨大的机会,但这将是很长一段时间我们看到它的全面影响,”他说。然而,人们对它的兴趣正在上升。洛杉矶发出了2342许可后院房屋2017年,与120年的前一年,并计划建立至少10000个新的后院单位到2021年。同时,利基企业正在崛起,如盖,这数字分析后院来确定他们适合的第二个家,然后创建了一个低成本,提出设计。
在构思过程中,洛杉矶的灵感来自波特兰,俄勒冈州;奥斯丁;温哥华,都致力于推动adu。现在认为,它可以是一个有用的例子为其他城市在住房短缺。洛杉矶郊区帮助推广以来,“我们也应该生post-suburban解决方案,”达纳袖口说CityLab主任。
Garcetti与皮特Buttigieg,千禧的南本德市市长,印第安纳州建立美国的加速器,一个论坛通过哪些城市可以共享复制当地行动。“如果我们进入另一个10个城市,而不是智库“做”坦克,“Garcetti说。“你想做一个全民公决今年在你的城市吗?我们要把专家帮助通过它在洛杉矶给你投票,得到你的钱。我们的想法是帮助他们得到他们的住房和基础设施包。“加速器对美国的网站做了一个清晰的对比城市进步和联邦政策,宣布“与华盛顿打破,地方创新者正在采取行动。“事实上,Garcetti显然已越来越沮丧与国家政治:联邦税法变化de-incentivized保障性住房发展,他正在增加联邦关注住房。他不同意联邦决策越多,他越是认为自己进入联邦政府。
“更高比例的时间是用来做防守工作,”市长说,“和我越来越担心这个国家的方向。如果我可以添加的东西,我会继续看。所有的爱国者,如果他们有获胜的机会,应该看的运动改变白宫的人。”
现在,他专注于洛杉矶和确保居民居住的地方。“这加州梦将从我们手中溜走如果我们不创造经济适用房的完成这项工作,”他说。
快结束的时候阳光明媚,80度2月初的一天,格蕾丝李走出挑选蔬菜在前院她的花园。邻居停顿在人行道上,这样他的狗可以打个招呼,李的猫,谁是盯着屏幕内的犬警惕地在门。李期待花盆旁边家族的新建筑的小房子一旦完成,她很乐意帮助他们最终租户往往花园前面。这是一个很好的方法去了解。